Ввод жилья в России за 9 месяцев 2018 года – отражение кризиса 2015 года

Содержание

Рынок недвижимости в 2019 году: прогноз имеет шансы сбываться

Ввод жилья в России за 9 месяцев 2018 года – отражение кризиса 2015 года

Чего ожидать инвестору на рынке недвижимости в 2019 году и в какие виды недвижимых активов вкладываться? Этот вопрос риторический, если не вдаваться в изучение циклов и несколько иной статистики, чем напрямую – то, что хочешь купить. Давайте посмотрим основные влияющие факторы, чтобы понять, что будет с рынком недвижимости в 2019-ом году.

Источник картинки: http://hungryshark.

ru/articles/robert-shiller-ryinok-nedvizhimosti-v-istoricheskoy-perspektive✔️ Друзья, ДАРЮ чек-лист проверки надежности застройщика в обмен на подписку на мой Инстаграм про недвижимость! Надо ПОДПИСАТЬСЯ на профиль и в приветственном сообщении Вам придет ссылка на скачивание инструкции БЕСПЛАТНО.

Опытные инвесторы рекомендуют изучать циклы и искать схожие черты в каждом из них, чтобы научиться прогнозировать будущее.

Например, чтобы понять, как будет вести себя доллар или рубль в ближайший год, надо смотреть не на биржевые скачки, а не политические распри.

Чтобы понять, что будет с рынком недвижимости, важно понять тенденции в демографии и возможности строительного рынка. В рамках этой статьи займемся последним.

Текущая экономическая ситуация в стране в конце 2018 года с переходом в следующий год

  • Повышен пенсионный возраст
  • Повышен НДС с 18 до 20%
  • Повышен НДПИ
  • Скачок цен на бензин на 15%
  • Повышены акцизы на алкоголь и табак
  • Повышены тарифы ЖКХ
  • Повышена цена ОСАГО на 20%
  • Повышена плата за получения загранпаспорта и водительского удостоверения в 1,5-2 раза
  • В январе – августе 2018 года созданы 232,2 тысяч предприятий. Ликвидированы 391,9 тысяч. Суммарно уничтожено 159,7 тысяч фирм
  • Планируется ввод новых налогов (акцизы на колбасу и сосиски, налог для самозанятых)

К чему ведет такая экономическая ситуация в целом?

  • Экономика России стагнирует.
  • Реальные доходы населения на 11% ниже 2014 года.
  • За чертой бедности проживают 21 млн россиян.
  • У 40% доходы ниже 20 тысяч рублей в месяц.
  • Малый бизнес задыхается под НДС и налоговыми выплатами: 80% фирм малого бизнеса работают на государство.

Обрисовав самый худший сценарий (а именно таковой и является приемлемым для инвестора), можно рассуждать далее.

Какой прогноз можно дать рынку недвижимости в 2019-ом году? Ниже привожу ключевые выводы и тезисы, а также мнение отраслевого эксперта по суперциклам в недвижимости.

Суперцикл в недвижимости определяет тренды роста и падения цены

Олег Репченко, аналитик издания IRN, изложил в своем специальном докладе, что текущее падение цен на московском рынке недвижимости – это не краткосрочный кризис, как бывало ранее, а новая реальность, в которой живет страна после 2014-го года, и где уже не будет такого колоссального роста цены метра, как в прежние годы.

Проанализировав, как вели себя цены . на недвижимость с 1991-ого года, аналитик вывел формулу суперцикла на рынке недвижимости:

https://www.irn.ru/forecast/2024/
http://superomsk.ru/images/uploading/38e48af7295d493d8ff845c179147a4b.jpg

1 – Первая волна суперцикла (первые 10 лет в формуле)

Первая волна длилась с 1991 по 2001 годы и характеризовалась существенным ростом цен на недвижимость с символического уровня в $100-200 за метр после распада СССР до примерно $1000 за метр в конце 90-х – начале 2000-х.

Эта волна закончилась с кризисом 1998 года, после которого имело место некоторое снижение цен и период консолидации рынка перед новой волной роста в 2000-е годы.

2 – Вторая волна суперцикла (вторые 10 лет в формуле)

Вторая волна длилась с 2001 по 2011 год. Она во многом была похожа на первую волну, за этот период цены тоже существенно выросли, а в конце этой волны также имел место кризис 2008 года и последующее восстановление рынка.

3 – Третья волна суперцикла (3,3 года в формуле или треть от продолжительности первых двух волн)

Третья волна – самая слабая и самая короткая, длилась с 2011 по конец 2014 года. В этот период цены скорее стагнировали, “дергаясь” вокруг отметки $5000 за квадрат, и в лучшем случае отыгрывая инфляцию.

4 – Четвертая волна суперцикла (еще 10 лет перед тем, как пузырь лопнет)

В итоге в конце 2014 года московский рынок недвижимости вступил в четвертую, последнюю фазу суперцикла. Как и первые две, она должна продлиться 10 лет, то есть до 2024 года, но уже будет характеризоваться не ростом, а постепенным сползанием цен вниз, что и происходит сейчас.

По идее, за этот период должен сдуться ценовой пузырь, надувавшийся на столичном рынке недвижимости все предыдущие годы – более 20 лет!

К чему готовиться в 2024-ом году: рост или падение цен на недвижимость?

Экстраполируя закономерность суперцикла на сегодняшний день, получаем следующее:

  • с 2014-ого года началась 4-ая волна суперцикла на рынке недвижимости;
  • во время 4-ой волны суперцикла цены на недвижимость существенно снижаются минимум 5 лет (до 2020-ого года плюс-минус год), пока эта стадия не завершится, то есть до 2024-ого года существенного роста цен на квадратный метр не ожидается;

Получается, если вам не горит покупка квартиры в Москве и Подмосковье, то имеет смысл подождать пару лет: есть вероятность, что цена за квадрат немного упадет.

  • начиная с 2024-ого года, после завершения ценового спада, ожидается начало подъема цен (наиболее характерно для вторичной недвижимости);
  • в 2025/26 гг. ожидается уверенный рост цен на недвижимость (наиболее характерно для вторичной недвижимости).

Нюанс про новостройки: динамика на рынке новостроек отличается от рынка “вторички”

Суперциклы выше приведены для рынка вторичной недвижимости (готового жилья). Для рынка новостроек есть некоторые нюансы:

  • внесены новые поправки в 214-ФЗ, что вытеснило ряд застройщиков с рынка, а это, в свою очередь, приводит к снижению предложения жилья на рынке; а значит, есть вероятность появления неудовлетворенного спроса и росту цены;
  • новые формы кредитного финансирования застройщиков заставляют строительные компании поднимать цены на строящиеся объекты;
  • увеличение роста стоимости СМР и стройматериалы приводить к удорожанию новых строительных проектов.

При этом у людей денег больше не становится, зарплаты растут в более медленном темпе, чем стоимость жилья, ипотечная ставка растет. Плюс безработица в регионах существенно выше, чем в столицах.

Поэтому, скорее всего, люди из регионов будут продолжать переезжать в Москву и Петербург, а это может привести к увеличению спроса на аренду жилья, но никак не к снижению цен на новостройки в Москве и Петербурге.

А кто будет покупать дорогостоящие квартиры в новостройках в Москве и Петербурге?

Есть версия, что приезжим в столицы людям, будет недоступно новое жилье, как сейчас.

Например, в Петербурге молодая приезжая семья покупает квартиру в строящемся доме, в среднем, через полгода после переезда.

Экономические факторы и обнищание населения приведут к тому, что новостройки будут покупаться инвесторами для сдачи их в аренду тем приезжим россиянам из регионов.

Кто из приезжих сумеет устроиться в новом городе, тот возьмет собственное жилье. Но если тенденция снижения зарплат и роста себестоимости новостроек развернется, то стоимость аренды жилья в Москве и Петербурге может вырасти.

При этом я бы не ожидала какого-то глобального снижения цен на строящееся жилье: возможны скачки цен, но не обвал.

Можно предположить, что коренные петербуржцы предпочтут сами жить в новом жилье, а свой старый фонд – сдавать в аренду. В этом случае цены на аренду могли бы остаться прежними.

Но, как показывает практика, в новостройках в квартирах маленького метража на окраинах города собирается контингент именно арендаторов, а не собственников.

Также вряд ли найдется много местных жителей, кто променяет свою обжитую родную квартирку в доме-колодце рядом с центром на вид пустыря и строительных помостков в новом доме с нестихающим звуком дрели с утра до ночи.

То есть тенденция покупки жилья в новостройках как раз идет к тому, чтобы приобретать квартиры для сдачи в аренду приезжим в течение 3-5 лет после сдачи дома в эксплуатацию.

Что имеем в итоге? Выводы про рынок недвижимости в 2019 году

  • С 2014 года на рынке недвижимости началась финальная фаза суперцикла длиною 10 лет. Первые 5 лет – идет снижение стоимости жилья, затем падение прекращается – и начинаются первые попытки роста.
  • Стоимость жилья на вторичном рынке начала снижаться в 2014-ом году и сохранит негативный рост до 2024-ого года.
  • Так называемое “дно рынка недвижимости” будет достигнуто где-то в 2020-ом году (плюс-минус год), когда цены на “вторичку” будут минимальными.
  • Стоимость жилья в регионах снижается сильнее, чем в Москве и Петербурге. Это говорит о том, что сейчас не самый благоприятный период для инвестирования в региональную недвижимость (Сочи, Крым, например).
  • Стоимость новостроек растет – и этот тренд сохранится, несмотря на глобальное снижение цен на готовые квартиры. На мой взгляд, тенденция роста стоимости “первичного” жилья сохранится по ряду причин: 1) поправки в 214-ФЗ; 2) удорожание СМР и стройматериалов; 3) новые условия кредитования застройщиков; 4) увеличение себестоимости строительных проектов; 5) отсутствие оборотных средств у застройщика на реализацию проекта после внесения поправок в 214-ФЗ.
  • Если даже какие-то скачки на снижение цен на квартиры в новостройках и будут, то они будут несущественными или в условиях акций застройщиков.

Эксперты недвижимости, кто читает эту статью! Что, на ваш взгляд, будет с рынком недвижимости в 2019 году? Как изменится ситуация на рынке новостроек и “вторичного” жилья? Что посоветуете простым людям, кто впервые задумывается приобрести свое жилье и пытается выбрать подходящий момент?

Рынок жилья готовит катастрофу

Ввод жилья в России за 9 месяцев 2018 года – отражение кризиса 2015 года

На российском рынке жилья происходит что-то неладное, или вот-вот начнет происходить. Огромные масштабы жилищного строительства, на фоне снижающихся доходов значительной части населения вызывают беспокойство экспертов.

Как сообщает «Коммерсант» со ссылкой на отчет ового агентства стройкомплекса (РАСК), портфель потенциальных банкротов в строительном комплексе достигает 7,8 млн кв. мю, причем уход с рынка мелких и средних застройщиков может начаться уже этим летом.

Дело швах

По данным РАСК, в 2018 году по всей стране на разных стадиях банкротства находились 150 застройщиков, почти на 2% больше, чем в 2017 году. Общая площадь объектов банкротящихся девелоперов составила 4,5 млн кв. м.

В самой худшей ситуации находятся 111 застройщиков, которые в 2018 году были признаны несостоятельными, так как на их балансе находится 3,6 млн кв. м. незавершенного строительства, или 77,8 тыс. квартир, на которые рассчитывают их реальные покупатели.

Эксплуатация примерно 60% объектов, которые в 2018 году находились на балансе у банкротов, должна была начаться после 2020 года. По словам представителей Минстроя, объекты, готовые менее чем на 30%, к которым как раз относится жилье, ввод которого запланирован на 2020 год, обладают наибольшим риском банкротства.

Снова обманутые дольщики?

Еще совсем недавно можно было подумать, что строительному буму в России, особенно в ее наиболее благополучных регионах, не будет конца — под застройку уходили все мыслимые и немыслимые площадки вне зависимости от их местоположения и наличия обременений.

Сегодня начинает выясняться, что все больше девелоперов, нахватав объектов, просто не имеют возможности завершить начатое строительство.

Учитывая, что практически за каждой квартирой, зависшей у застройщика — потенциального банкрота, стоят реальные люди с надеждами на собственное жилье и взятыми под это кредитами, проблема обманутых дольщиков может снова встать в полный рост.

В чем причина?

Почему начинает давать сбой колоссальная строительная машина, на протяжении нескольких лет только наращивавшая обороты?

По словам бизнес-омбудсмена Бориса Титова, на это есть две причины.

«Первая — ипотека дорожает, стоимость квартир повышается. А платежеспособный спрос, как все видят, падает, — говорит бизнес-омбудсмен. — Надо работать со спросом, субсидировать ставки по ипотеке».

Вторая проблема, по мнению Титова, связана с переход застройщиков на эскроу-счета, который может привести к уходу с рынка многих компаний.

«Сейчас тем, у кого цикл работ выполнен на 70%, разрешается остаться на старой системе, — напоминает Борис Титов. — Остальным придется переходить на эскроу-счета. И для тех, кто успел сделать процентов 50, у кого все было хорошо, условия изменятся. И возможные трудности с получением кредита, его удорожание (по расчетам, на 5−7%) приведут к увеличению стоимости квартиры и дальнейшему падению спроса. В результате государство само обманет дольщиков, вместо того, чтобы их защитить».

Поясним, что по версии авторов этого нововведения, предполагается, что деньги дольщиков (ради их же безопасности), должны передаваться не напрямую застройщикам, а храниться на специальных эскроу-счетах в банке.

Предполагается, что под эти депозиты девелопер может получать кредиты и вести строительство. Забрать заблокированные деньги дольщиков и погасить взятые кредиты он сможет только после завершения строительства.

Причины принятия закона об эскроу-счетах в целом очевидны. Таким образом государство пытается поддержать аффилированные с ним крупные девелоперские компании, оградив их от возможных неурядиц, в том числе и с дольщиками.

Однако, в нынешних условиях данная схема работает преимущественно только с самыми крупными застройщиками, располагающими значительными собственными средствами, и гораздо меньше подходит для мелких и средних девелоперов.

Источником рисков становятся банки, не торопящиеся выдавать строителям кредиты, ввиду собственной пессимистической оценки будущего рынка жилья. Все это является потенциальной причиной масштабной волны банкротств, которая может накрыть строительную отрасль в обозримой перспективе.

Принцип велосипеда

Здесь имеет смысл обратить внимание на первую причину, обозначенную Борисом Титовым — падающий спрос и дорожающая ипотека.

Строительный рынок чем-то сродни велосипеду, который едет только до той поры, пока седок крутит педали. Девелоперы живут и стремительно богатеют только в условиях постоянного притока на рынок новых средств, а проще говоря — жилищного бума. Когда этот приток сокращается, «велосипед падает», и строители остаются один на один с миллионами квадратных метров никому не нужного недостроя.

Падать «велосипед» начал не сегодня, а еще несколько лет назад, однако тогда были найдены способы его удержания в вертикальном положении. И таких способов было два: активное развитие агломераций вокруг успешных городов, где еще оставались деньги и работа, а также, разгон ипотеки.

Первый способ позволял осуществлять «фильтрацию» населения страны и выделение из него наиболее платежеспособной части с последующим ее переселением в Москву и еще несколько относительно благополучных регионов.

«Отфильтрованная» часть, сама того не понимая, подтолкнула строительный бум и озолотила тех, кто еще не успел озолотиться в строительном секторе.

Издержками этого процесса стало бесконтрольное разрастание агломераций, уплотнение застройки в городах и ухудшение условий повседневной жизни (скученность, пробки, недостаток инфраструктуры) в Москве и ряде других городов.

Не меньше вопросов вызывает и ипотека. Жажда денег со стороны строительного лобби способствовала формированию ипотечного бума.

Для тех, кто не мог купить жилье сразу, была обеспечена возможность занять необходимые деньги на длительный период под не самый низкий процент.

Таким образом, граждане оплатили застройщикам квадратные метры голого бетона, еще не заработанными деньгами, отрабатывать которые им предстоит еще долгие годы.

В сухом остатке

Судя по приведенным выше данным РАСК, мы наблюдаем разрастающийся кризис в строительной отрасли, чреватый волной банкротств застройщиков. Введение эскроу-счетов приведет к уходу с рынка мелких и средних девелоперов, за которыми значатся десятки тысяч недостроенных квартир.

Нет ни каких гарантий, что все компании-банкроты будут выкуплены своими более удачливыми коллегами. Во-первых потому, что далеко не все их объекты достаточно привлекательны, а во-вторых из-за постепенно сокращающегося платежеспособного спроса на жилье.

Все это становится основанием для появления тысяч новых обманутых дольщиков.

Еще хуже обстоят дела с ипотечниками. В случае банкротства застройщика, они остаются один на один с кредитом и непонятными перспективами достройки уже оплаченных квартир.

Все вместе это называется кризисом на жилищном рынке, который становится производной общеэкономического кризиса, развивающегося в стране уже не первый год. Его движущей силой является сокращение доходов населения, которое, похоже, уже дошло до того уровня, после которого «строительный велосипед» уже не может сохранять вертикальное положение.

Эксперты: снижение объемов ввода жилья в России носит временный характер

Ввод жилья в России за 9 месяцев 2018 года – отражение кризиса 2015 года

МОСКВА, 29 октября. /Корр. ТАСС Елена Рузлева/. Снижение объема ввода жилья в России, зафиксированное по итогам девяти месяцев этого года, носит временный характер. Такое мнение высказали эксперты, опрошенные ТАСС.

Ранее Росстат опубликовал данные, согласно которым с января по конец сентября в стране ввели в эксплуатацию 45,5 млн кв. м жилья, на 1,9% меньше, чем годом ранее. Причем сентябрьское снижение составило 6,7% по сравнению с сентябрем 2017 года.

“Для строительной отрасли отставание на 1,9% по итогам девяти месяцев не вызывает опасения.

Как показывает практика, максимально активно показатели ввода начинают расти в конце ноября-декабре, когда строительные работы завершаются, застройщики переходят к получению соответствующих заключений и вводят объект в эксплуатацию”, – сообщил ТАСС заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин.

В риелторской компании “Метриум” считают, что текущее снижение – естественный процесс после пиковых показателей 2015-2016 годов, когда в России ввели 85 млн кв. м жилья. “Текущий объем ввода остается очень высоким по сравнению со средними показателями за последние десятилетия (около 55-60 млн кв.

м)”, – считает управляющий партнер компании “Метриум” Мария Литинецкая. По прогнозам компании, в 2018 году объем ввода жилья останется на высоком уровне – около 77 млн кв. м.

“Однако в ближайшие годы он может вновь начать рост, так как застройщики имеют запас разрешений на строительство”, – добавила эксперт.

Несмотря на то, что объем ввода жилья по итогам 2015-2016 годов был высоким, число новых проектов, появившихся в это время, было небольшим. Нестабильность российской экономики заставила девелоперов тогда занять выжидательную позицию, что сказывается на текущей обстановке, полагают эксперты.

“С учетом строительного цикла, текущее снижение объемов ввода жилья связано со снижением числа новых проектов в 2015-2016 годах.

Сейчас мы видим восстановление спроса населения на жилье – по данным Росреестра, общий рост количества зарегистрированных ДДУ (договор долевого участия) физлиц за 8 месяцев 2018 года составил 10%, причем рост доли сделок с ипотекой – 30%.

В крупных городах, Москве и Петербурге рост количества зарегистрированных ДДУ составляет около 50%. Причем на самом деле цифры роста продаж еще выше (…) Рост продаж однозначно приведет к росту ввода”, – считает руководитель аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) Кирилл Холопик.

Эксперты отмечают, что перед вступлением в силу поправок к долевому законодательству, которое произошло 1 июля этого года, застройщики постарались получить как можно больше разрешений на строительство.

В итоге, по словам председателя Москомстройинвеста Константина Тимофеева, только столичные застройщики будут обеспечены работой по текущим разрешениям на ближайшие 5-6 лет.

А в 2019 году московские девелоперы намерены, согласно проектным декларациям, ввести около 7,5 млн кв. м жилья, то есть вдвое больше, чем в прошлые годы.

Девелоперы будут строить быстрее

В дальнейшем жилищное строительство будет идти в других условиях: 1 июля 2019 года произойдет переход от долевого строительства к проектному финансированию.

Деньги граждан будут храниться на счетах эскроу в уполномоченных банках, а строительные компании не смогут ими воспользоваться до момента ввода объекта в эксплуатацию. Строительство будет осуществляться за счет банковского кредита.

Переходный период может спровоцировать незначительное сокращение объемов ввода, в частности, Минстрой прогнозировал снижение показателя на 5% в 2021 году.

При этом перед отраслью стоит задача довести ежегодный объем ввода до 120 млн кв. м через шесть лет, это записано в национальном проекте “Жилье и городская среда”.

В компании “Инком-Недвижимость” отмечают, что достижение показателя возможно, однако оно будет постепенным.

Оно будет сопровождаться процессами укрупнения игроков рынка недвижимости, связанного с уходом небольших девелоперов, которым будет сложно работать в рамках проектного финансирования.

“Скорее всего, свою деятельность прекратят небольшие девелоперские компании, хотя некоторые из них могут принять участие в процессе слияний и поглощений, которые запустятся на первичном рынке недвижимости в ходе его реформации.

Так что те объемы жилья, которые они “поставляли” на рынок, никуда не денутся, просто их будут выводить другие, более крупные застройщики, способные пережить преобразования.

К тому же принятие новелл к 214-ФЗ не исключает появления в сегменте первичного жилья новых девелоперов.

В результате, по моим оценкам, не наблюдается предпосылок для значительных сокращений объемов строительства – однако если они и вырастут до желаемой цифры, то уж точно не в ближайшие год – два, так как это довольно долгий процесс”, – отметил директор департамента вторичного рынка компании Михаил Куликов.

При этом девелоперы, которые останутся на рынке, будут строить дома быстрее, считает генеральный директор агентства недвижимости “Бон Тон” Наталия Кузнецова.

“В новых условиях, которые предполагают переход на проектное финансирование и замену “бесплатных” денег дольщиков кредитными средствами, возрастает интерес к форматам, предполагающим меньшие сроки строительства.

Речь идет о панельном домостроении, которое востребовано среди покупателей благодаря соотношению цены и качества. Улучшенные серии обладают всеми качествами жилья комфорт-класса, что оценивает потребитель.

Таким образом, в дальнейшем наращивание объемов панельного домостроения может стать тем форматом, который позволит выйти отрасли на запланированные показатели по вводу жилья”, – считает Кузнецова.

Спад объемов не повлияет на цены

Снижение объемов ввода, которое наблюдается по итогам девяти месяцев этого года, не отразится на действующих ценах на жилье, считает Кирилл Холопик из объединения НОЗА. “Текущее падение ввода никак не скажется на ценах на жилье.

Цены зависят от объема жилья, выведенного на рынок. В целом мы наблюдаем достаточно разумный баланс спроса и предложения на рынке жилья – уверен, он сохранится и в будущем.

Для повышения доступности жилья необходимо, чтобы цены на жилье росли медленнее, чем доходы населения”, – считает эксперт.

В то же время эксперты не исключают, что изменения, которые происходят в системе финансирования стройки, могут привести к росту цен в перспективе. Помимо этого, на доступность жилья будет влиять общая экономическая ситуация: ставки по налогам, покупательская способность населения, доступность ипотеки.

Ввод жилья в России за 9 месяцев 2018 года – отражение кризиса 2015 года

Ввод жилья в России за 9 месяцев 2018 года – отражение кризиса 2015 года

Общий объем ввода жилья в России за 9 месяцев 2018 году сохранил показатели по отношению к аналогичному периоду прошлого года. При этом сегмент многоквартирных домов показал рекордное снижение за последние годы. О причинах и прогнозе в материале ОКНА МЕДИА. 

Ввод жилья за 9 месяцев в 2018 году – итоги

По данным Минстроя России за январь-сентябрь2018 года общий объем вводимого жилья составил около 40 млн м2, повторив показатели 2017 года.

Ввод жилья в России, январь-сентябрь 2017-2018 г.г., млн м2

Источник: О.К.Н.А. МаркетингБаланс между многоквартирным и малоэтажным строительством сместился в пользу последнего. Ввод многоквартирных домов снизился за 9 месяцев на -17,6% по отношению к аналогичному периоду прошлого года.

Ввод многоквартирных домов в России, январь-сентябрь 2017-2018 г.г., млн м2

Источник: О.К.Н.А. МаркетингИсключением из общих показателей стала Москва, где ввод многоквартирных домов вырос почти на 30%.

Ввод индивидуального жилья в России, январь-сентябрь 2017-2018 г.г., млн м2

Источник: О.К.Н.А. МаркетингИндивидуальное малоэтажное строительство отметилось ростом показателей ввода на 22,1% по отношению к соответствующему периоду прошлого года. Данная динамика, по мнению некоторых экспертов, связана с дачной амнистией.

Причины снижение ввода жилья многоквартирных домов 

В Минстрое ситуацию с резким снижением ввода многоквартирных домов в 2018 году связывают с кризисом 2014-2015 годов. Цикл индустриального строительства – от получения разрешения до ввода жилья, составляет 3 года.

Проекты вводимого в 2018 году жилья начинали реализовываться в 2015 году. Застройщики не имели больших средств на масштабные стройки.

Покупательная способность населения из-за кризиса снизилась, что способствовало снижению спроса.

В Министерстве прогнозируют ввод жилья по итогам 2018 года на уровне 82-84 млн м2. Некоторые эксперты дают более скромные прогнозы на уровне 75-77 млн м2, что выглядит более реалистично по итогам 9 месяцев.

Эскроу-счета – камень преткновения на пути девелоперов?

После введения в 2018 году новых поправок в 214-ФЗ о долевом строительстве были существенно ужесточены требования к застройщикам. Одним из условий стала схема работы через эскроу-счета, когда на каждое разрешение на строительство необходимо открыть специальный счет в уполномоченном банке и вести работу под банковским сопровождением.

Деньги дольщиков на этом счете застройщик может снять только после передачи квартир покупателям. Застройщики считают это требование существенно усложняющим работу и, в перспективе, тормозящим развитие индустриального строительства.

Особенно, это касается девелоперов, занимающихся достройкой проблемных объектов, строительство которых может быть полностью остановлено. В конце сентября вице-премьером В. Мутко, курирующим в Правительстве сегмент строительства, было дано поручение Минстрою о проработке возможности смягчения схемы работы с эскроу-счетами.

Одним из вариантов предлагалось – поэтапное размораживание счета по мере выполнения определенных этапов строительных работ. Такая схема существует в Европе.

новые поправки в 214-ФЗ ужесточили требования к застройщикамВ осеннюю сессию в Госдуме будут приняты дополнительные поправки к закону, однако, по словам замглавы Минстроя Н. Стасишина, законопроект по изменению работы с эскроу-счетами не планируется. Главным противником поэтапного размораживания спецсчета выступил Центробанк.

Не открытие эскроу-счета в уполномоченном банке уже стало причиной блокирования регистрации договоров ДДУ 48 застройщикам в Московской области.

Что ожидает многоэтажное строительство в России в будущем

Ситуацию со снижением объемов вводимого жилья в 2018 году можно “оправдать” кризисной ситуацией трехлетней давности. Но, по оценкам экспертов, снижение ввода жилья – это долговременный тренд в секторе многоэтажного строительства.

Ввод жилья в России, млн м2

Источник: О.К.Н.А. МаркетингКрупное строительство теряет свою привлекательность – экономическая невыгодность, риски внедрения масштабных проектов, невозможность долгосрочного финансового планирования. Существенным фактором, усложняющим ситуацию, стали новые правила работы в строительстве. 2018 год стал определенным переходным этапом.

В первом полугодии застройщики старались получить разрешения на строительство до введения новых требований. В этот период наблюдалась высокая активность девелоперов. Жилье по данным проектам реализовано по “старым” ценам. С введением новых правил данный процесс замедлился. Окончательные итоги работы строительной отрасли текущего года проявят себя в 2021-2022 г.г.

, когда будут завершаться проекты, начатые в 2018 году. Проектное финансирование увеличит затраты застройщиков и, как следствие, повысятся цены на продаваемое жилье. Многие застройщики не смогут приспособиться к новым условиям и уйдут с рынка. Рынок будет консолидироваться вокруг крупных девелоперов.

Только в Москве, по оценкам властей, из 300 работающих застройщиков около 100 в ближайшие два года уйдут с рынка.

Банковская система, которой в новых условиях будет отводиться ключевая роль, пока не готова для полномасштабной работы. Ключевые банки начали открывать первые эскроу-счета, но это можно считать больше исключением из правил.

В настоящее время из 58 уполномоченных банков только менее 10-ти могут отвечать требованию, при котором сумма кредитования 1-го застройщика не должна быть больше 25% общего капитала банка.

К тому же, банки считают кредитование девелоперов непрофильной деятельностью.

менее 10-ти уполномоченных банков имеют необходимые средства для работы с застройщикамиНовым этапом проверки на прочность новой системы станет 2021 год, когда должен быть завершен полный переход на проектное финансирование.

Новое строительство и его влияние на рынок окон

В 2000-е годы основной объем для оконной отрасли давало переостекление вторичного жилья. После насыщения данного рынка пальма первенства с точки зрения темпов роста перешла к строительству, а сегмент эксплуатирующейся недвижимости падал высокими темпами и продолжает свое падение. 

многоэтажное строительство занимает больше половины емкости рынка оконСтроительство стало занимать все большую долю оконного рынка – больше трети от объема оконного рынка. Многоэтажное строительство давало больше половины от этого объема.

От того, как будет развиваться данный сегмент, будет зависеть и ситуация на рынке окон. Ввод многоквартирных домов дает отрасли дополнительный объем спроса – переостекление окон от застройщика.

Этот термин за последние годы уже стал нарицательным – означающим плохое качество.

Старая система работы в строительстве себя изжила. Она породила целую армию обманутых дольщиков и недостроев. Новые правила игры призваны излечить эти проблемы. Законодательные нормативы новой системы работы еще не отработаны. Участники всей “строительной” цепочки до конца не готовы к полноценному взаимодействию.

Немаловажным фактором является то, что при реализации новой схемы работы поднимутся цены на строящееся жилье, что станет серьезным сдерживающим фактором для населения при покупке нового жилья. Многое будет зависеть от условий ипотечного кредитования. Общая ситуация говорит о том, что будущее индустриального строительства в России, в ближайшей перспективе, не выглядят радужными.

Роль и доля государства в этом сегменте будет усиливаться.

Портал ОКНА МЕДИА рекомендует: Объемы ввода жилья в России в первом полугодии 2018 года

Ввод жилья в Поволжье: как кризис 2015 года помог Татарстану сдать больше «квадратов», чем в Башкирии

Ввод жилья в России за 9 месяцев 2018 года – отражение кризиса 2015 года

Владимир Путин поручил строить по 120 млн кв. м в год. Пока этот «майский указ» неисполним

По итогам прошлого года Татарстан ввел 2,4 млн кв. м жилья, впервые опередив Башкортостан, где сдали 2,3 млн.

Спасибо нужно сказать кризису на жилищном рынке и Госжилфонду при президенте РТ, который в последние 2 года увеличил ввод почти на 60 процентов.

Как обстоит дело с вводом жилья в других регионах ПФО и удастся ли выполнить «майский указ» Владимира Путина — об этом в аналитическом исследовании «Реального времени».

Во время своего визита в Казань президент России Владимир Путин вновь озвучил план по ежегодному вводу в стране 120 млн кв. м жилья. Впрочем, он и сам признал, что выполнить этот «майский указ» будет довольно сложно, хотя бы потому, что с 1 июля застройщикам придется перейти на проектное финансирование.

В том, что к 2024 году удастся сдавать по 120 млн кв. м жилья, глава Минстроя России Владимир Якушев публично усомнился еще в конце прошлого года. Он отмечал, что уже к 31 декабря 2018 года в России по плану должны ввести 86 млн кв.

м жилья, но в реальности в эксплуатацию сдадут только 75—76 млн кв. м.

Тогда же Якушев предложил в качестве основного показателя нацпроекта «Жилье и городская среда» считать не введенные квадратные метры, а ежегодное улучшение жилищных условий 5 млн семей.

Добавим, что Счетная палата России запустила сервис, контролирующий выполнение «майских указов». На сайте приводятся плановые и фактические данные по исполнению каждой из «национальных целей».

Но пока рядом с целью, которая сформулирована как «улучшение жилищных условий не менее 5 млн семей ежегодно», стоят только две маленькие звездочки.

Это означает, что показатель, на основе которого определяется достижение данной цели, не определен.

Во время своего визита в Казань президент России Владимир Путин вновь озвучил план по ежегодному вводу в стране 120 млн кв. м жилья. Фото kremlin.ru

«Реальное время» изучило детали нацпроекта «Жилье и городская среда», опросило экспертов и выделило четыре причины, по которым превратить звездочки в реальные цифры будет как минимум сложно.

Причина №1: спрос есть, денег нет

По мнению генерального директора консалтинговой компании MACON Realty Group Ильи Володько, можно будет считать хорошим результатом, если ввод жилья к 2024 году удастся довести хотя бы до 90—100 млн кв. м.

— Самое главное — способно ли население купить такой объем жилья. Его можно реализовать только в условиях, когда будут расти спрос, реальные доходы населения, снижаться ставка по ипотечному кредиту. Нужен экономический рывок, чтобы население позволило себе приобрести столько жилья, — говорит Володько.

Повышать ввод жилья нужно, поскольку это позволит развивать не только строительную, но и другие отрасли, уверена директор агентства «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. При этом она также отмечает, что уровень доходов населения пока не позволяет раскупать все строящееся жилье.

— Во-первых, если исходить из обеспеченности квадратными метрами на человека, то по данному показателю Россия уступает ряду стран. Во-вторых, все понимают, что строительная отрасль одна из основных, она подтягивает отрасль строительных материалов, влияет на другие секторы экономики.

Если исходить из этого, то, да, увеличивать объем ввода нужно. Если исходить из спроса, то спрос по-прежнему есть. Вопрос только в стоимости, потому что денежных средств у населения нет.

Это можно регулировать либо субсидированием ставок, либо повышением уровня доходов населения, — отмечает Гизатова.

Причина №2: рост ипотечных ставок

Очевидно, кураторы нацпроекта «Жилье и городская среда» действительно возлагали большие надежды на ипотеку. По плану к 2024 году количество выдаваемых ипотечных проектов должно вырасти на 1 млн единиц. Причем больше всего должно вырасти кредитование на покупку первичного жилья (с 0,5 до 1,1 млн единиц).

Спрос на ипотеку должен быть поддержан низкими ставками. К 2024 году средняя ипотечная ставка должна опуститься до 8% годовых. Правда, как мы писали ранее, за последние полгода ставка, наоборот, поднялась как минимум на 1 п.п и в Татарстане составила в среднем около 10,5—11%.

За счет чего будет снижаться ставка в нацпроекте, не уточняется. Участники рынка и эксперты надеются на субсидирование ставок, но федеральный Минстрой на этот счет никаких конкретных обещаний не дает.

Правда, Путин на позавчерашнем расширенном заседании президиума Госсовета РФ в Казани выразил надежду, что рост ипотечных ставок — это «кратковременный эффект».

«Наши исследования показывают, что от 30 до 50 процентов застройщиков не соответствуют параметрам, которые выставляются по проектному финансированию», — констатировал Рустам Минниханов. Фото tatarstan.ru

Причина №3: строить будет некому

Изменения в ФЗ-214, предусматривающие проектное финансирование застройщиков и продажу квартир с помощью эскроу-счетов, скорее всего, приведут к тому, что часть игроков вообще покинет рынок. Причем цифры серьезные — до половины застройщиков на сегодняшний день не могут получить кредит от банков.

«Наши исследования показывают, что от 30 до 50 процентов застройщиков не соответствуют параметрам, которые выставляются по проектному финансированию.

Но мы считаем, что среди них достаточно много успешных компаний с хорошей репутацией.

Поэтому мы должны посмотреть, как их вовлечь в этот процесс», — высказал свое мнение президент Татарстана Рустам Минниханов во время семинара-совещания для участников президиума Госсовета России.

Причина №4: строить в поле нельзя

Эксперты обращают внимание на то, новые жилые комплексы должны быть обеспечены инфраструктурой — нельзя строить муравейники «в голом поле» только ради формального выполнения плана.

Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости, заместитель председателя комитета по аналитике Российской гильдии риелторов Михаил Хорьков так ответил на вопрос о целесообразности наращивания объемов ввода жилья:

— Задача достаточно бессмысленная, так как простое увеличение показателей ввода не решает массы проблем, которые накопились на рынке жилья. Они давно лежат не в количественной, а качественной плоскости. Сейчас уже не так важно, насколько достижим этот показатель. Решение принято, дискуссии по этому вопросу были пресечены.

Губернаторам и профильным министерствам дано указание — исполнять.

И исполнителям надо понять, как в этой погоне за новыми квадратными метрами сохранить баланс развития городов, поддержать процессы гармоничного обновления территорий и не скатиться в застройку полей новыми высотками, рассчитанными на одиноких людей, — отмечает Хорьков.

Татарстан впервые за 3 года опередил Башкирию

Данные Росстата говорят о том, что в последние 2 года показатели по вводу жилья во многих регионах не только не росли, но даже снижались. Впрочем, Татарстан пока удерживает планку и сдает в эксплуатацию по 2,4 млн кв.

м каждый год. О том, за счет чего удается это делать, расскажем чуть ниже. Здесь же отметим, что по итогам прошлого года Татарстан сумел вырваться в лидеры по вводу жилья среди регионов Приволжского федерального округа.

Как видно в таблице, в предыдущие годы пальму первенства по вводу жилья среди регионов ПФО удерживал Башкортостан. В 2016 году здесь сдали почти 2,7 млн кв. м жилья. Однако затем ввод жилья сокращался в среднем на 200 тысяч кв. м ежегодно. Так, в прошлом году в Башкирии было сдано только 2,3 млн кв. м.

Динамика ввода жилья в ПФО

Регион 2016 2017 2018
Жилые дома, кв. м общей площади Жилые дома, построенные индивидуальными застройщиками, кв. м Жилые дома, кв. м общей площади Жилые дома, построенные индивидуальными застройщиками, кв. м Жилые дома, кв. м общей площади Жилые дома, построенные населением, кв. м
Республика Татарстан 2.406.471
Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.