Ввод жилья в России – итоги 2018 года и прогноз до 2024 года

Содержание

Еще не все завершено: над чем продолжит работать Якушев в Минстрое

Ввод жилья в России – итоги 2018 года и прогноз до 2024 года
МОСКВА, 22 янв – РИА Недвижимость. Реформа долевого строительства, разработка стратегий развития стройотрасли и сферы ЖКХ, вопросы ценообразования и качества городской среды – всем этим министру строительства и ЖКХ России Владимиру Якушеву пришлось заниматься в составе прежнего правительства.

Перейдя на должность министра с позиции губернатора, он столкнулся с необходимостью перевода жилищного строительства в стране на принципиально другой механизм расчетов дольщиков с застройщиками, при этом увеличивая объем ввода жилья для выполнения задач нацпроекта “Жилье и городская среда”.

Не все цели были достигнуты – над ними Якушеву предстоит работать теперь уже в новом правительстве.

Тяжелый министерский портфель

Якушев возглавил Минстрой России 18 мая 2018 года, сменив на этом посту Михаила Меня. До этого он 13 лет занимал должность губернатора Тюменской области.

Якушев получил министерский портфель в переломный для стройотрасли момент, когда она готовилась перейти на систему эскроу-счетов. По словам министра, радостных эмоций по поводу своего назначения он не испытывал, и начало работы на новой должности было “достаточно тяжелым периодом”.

Сложный переход

Изменения в правила долевого строительства в России вступили в силу 1 июля 2019 года. Всех российских девелоперов, привлекающих средства граждан в строительство жилья, обязали работать через механизм эскроу-счетов, когда девелоперы могут получить деньги дольщиков лишь после передачи квартир покупателям.

Объявленная в 2018 году необходимость отказаться от расчетов с дольщиками напрямую шокировала всех застройщиков, для которых деньги дольщиков фактически были бесплатным кредитом.

Рынку новостроек предсказывали масштабные банкротства девелоперов, и задачей Минстроя во главе с Якушевым было, с одной стороны, исполнить поручение президента о создании безопасной схемы отношений между дольщиками и девелоперами, а с другой – не убить отрасль.

В итоге пришли к компромиссному решению. Компаниям, которые построили свои жилые проекты до 1 июля 2019 года на 30% и продали в них 10% квартир по ДДУ, разрешили завершать дома и продавать в них квартиры по старым правилам, то есть с расчетами с покупателями напрямую.

Отдельные послабления были сделаны застройщикам, реализующим проекты комплексного освоения территорий, и двум крупнейшим девелоперам России – ПИК и ЛСР.

В итоге, по данным компании “Дом.РФ”, на 1 января 2020 года уже четверть всех российских новостроек продавалась через эскроу-счета. По старым правилам на начало года в стройке находилось 68,4 миллиона квадратных метров.

Одним из нерешенных пока остается вопрос о возможности поэтапного раскрытия эскроу-счетов. В мае 2019 года Якушев обещал вернуться к этому вопросу в 2020 году.

Непростые планы

Ожидаемые сложности возникли у министра с выполнением планов по показателям ввода жилья в рамках федерального проекта “Жилье и городская среда”. Еще в декабре 2018 года Якушев заявлял о том, что этот нацпроект является самым противоречивым из всех: с одной стороны, отрасль подвергается серьезному реформированию, а с другой – объемы строительства должны быть увеличены.

Согласно паспорту нацпроекта, в 2024 году в стране должно быть введено 120 миллионов квадратных метров жилья, для этого показатели ежегодно должны расти. По итогам 2019 года ввод увеличился, приблизившись к цифре в 80 миллионов квадратных метров. Однако плановый показатель в 88 миллионов квадратных метров так и не был достигнут.

Долгожданные стратегии

Якушеву предстоит также продолжить работу над модернизацией сферы ЖКХ.

В рамках этой работы предстоит принять стратегию развития сферы до 2035 года, в которой Минстрой сфокусируется на вопросах технического состояния ЖКХ, техрегулировании, управлении жильем, развитии инвестиционного потенциала, городской среде и подготовке кадров. Одновременно готовится стратегия по стройотрасли до 2030 года, в дальнейшем оба документа будут объединены.

Одной из основных проблем сферы ЖКХ, как стало ясно при разработке стратегии развития отрасли, оказалась сильная изношенность коммунальных сетей, что даже заставило министра инициировать разработку отдельной подпрограммы модернизации изношенной коммунальной инфраструктуры (“программа 60+”, по уровню изношенности объектов, которые могли в нее попасть).

Если говорить о стратегии развития стройотрасли, то она должна охватить все сферы строительства в России, а также рынок стройматериалов и строительной техники. Особое внимание планируется уделить внедрению инноваций в отрасль.

Реформа ценообразования

В составе нового правительства Якушеву предстоит продолжить реформу ценообразования в строительстве, начатую еще в 2015 году. Работа над реформированием этой сферы началась после того, как Счетная палата обнаружила в ней серьезные проблемы.

В 2016 был разработан план по переходу с устаревшего базисно-индексного подхода к ценообразованию, когда цены на стройматериалы и виды работ ежегодно умножаются на рассчитанные на основе прошлых лет индексы, на ресурсный, предполагающий мониторинг актуальных рыночных цен.

Для перехода на новый способ ценообразования была создана Федеральная государственная информационная система ценообразования в строительстве (ФГИС ЦС) с данными производителей и импортеров стройматериалов. Она должна была полноценно заработать с 2019 года.

Однако, как заявил министр, переход на ресурсный метод формирования смет на госстройку должен проходить поэтапно.

Одновременно Якушев предложил на переходный период сохранить действующий, базисно-индексный метод.

Он посчитал, что повсеместный переход на использование ресурсного метода может произойти не раньше 1 января 2022 года, только после апробирования его на пилотных проектах и отладки работы ФГИС ЦС.

Качество городов

При Якушеве впервые в истории России был опубликован индекс качества городской среды – министерство представило его в ноябре 2019 года. Для расчета индекса использовалось более нескольких десятков индикаторов, методика расчета была разработана Минстроем, компанией “Дом.РФ” и КБ “Стрелка”.

В частности, приняты во внимание такие критерии, как благоустройство, состояние общественного транспорта, безопасность дорог, качество общественных пространств. Итоги оказались не очень обнадеживающими – индекс показал, что лишь 23% российских городов имеют благоприятную среду.

Якушев обещал, что в дальнейшем индекс будет рассчитываться каждую весну. Федеральные власти не исключали также, что города с благоприятной городской средой в будущем смогут рассчитывать на финансовое поощрение.

Как Минстрой может выполнить поручение президента по вводу 120 млн м² жилья в год

Ввод жилья в России – итоги 2018 года и прогноз до 2024 года

Объемы жилищного строительства в России снижаются третий год подряд: с 85 млн  м² в 2015-ом году до 42,4 млн  м² в 2018-ом году.

Причем в прошлом году план был выполнен всего лишь на 47% от запланированного объема ввода.

Так как же мы планируем достичь подписанной президентом (читай: необсуждаемой) 120 млн  м² к 2024-ом году?

Ипотечные каникулы для граждан “в трудной жизненной ситуации”Застройщиков освободят от налогов, но выживут ли они в хаосе реформы рынкаМолния: срок владения квартирой для продажи ее без налога сократят до 3-х лет

✔️Реально ли выполнение поручения вводить 120 млн  м² жилья в год в современных условиях

✔️Ожидания vs. реальность: планируемые объемы ввода жилья заметно отличается от фактических значений

✔️ Чего ждать в 2019 году от рынка недвижимости?

Возможно ли выполнить поручение вводить 120 млн  м² жилья в год в современных реалиях

7 мая 2018 года в рамках Указа Президента РФ № 204 “О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года” было обозначено целевое значение объемов жилищного строительства — не менее 120 млн  м² в год к 2024 году.

В соответствии с паспортом национального проекта “Жилье и городская среда”, выполнение которого обеспечит достижение целевых показателей, ежегодный объем ввода многоквартирных домов должен достичь 80 млн  м² к 2024 годуhttps://www.ey.

com/Publication/vwLUAssets/ey-building-survey-rus-2019/$FILE/ey-building-survey-rus-2019.

pdf
По прогнозу аналитического портала ЕРЗ, объем ввода жилья в 2019 году составит не более 77,1  млн  м², в том числе индустриального жилья — до 44,6  млн  м², индивидуального — до 32,5  млн  м².

В соответствии с паспортом нацпроекта «Жилье и городская среда» объем ввода многоквартирных домов застройщиками в 2019 году должен составить 54,8  млн  м².

Вместе с тем, как заявил министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев, “никто не отменяет задачу по строительству по 120 млн кв. м в год”, который также отметил, что снижение ипотечной ставки в ближайшее время исчерпало себя.

Аналогично настроен вице-премьер Виталий Мутко:

“Мы видим, что старт очень сложный у этого проекта. Мы видим, что с одной стороны есть снижение объемов ввода жилья. Параллельно мы должны защитить людей — перейти на новую модель финансирования”.

Очевидно, что в Министерстве строительства пока не хотят признавать нереалистичность заявленных планов и намереваются лишь изменить стартовые показатели программы, чтобы учесть фактическое отставание от плана на 12 млн кв. м в год.

Источник: https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/ey-building-survey-rus-2019/$FILE/ey-building-survey-rus-2019.

pdf
Как представлено на диаграмме консалтинговой компании E&Y, в 2018-2021 гг.

ожидается замедление темпов роста объемов ввода недвижимости, которое обусловлено необходимой адаптацией застройщиков к новым правилам финансирования строительных проектов.

Ситуация для застройщиков усугубилась еще и тем, что последнюю лазейку для застройщиков прикрыли

Год назад заявлялось, что проекты, которые получили разрешение до 1 июля 2018 года, смогут достроить объекты посредством денег дольщиков. Это привело к тому, что до этой даты строители, как угорелые, всеми правдами и неправдами хватали разрешения.

Затем говорили, что строить можно объекты по ДДУ тем, кто начал стройку до 1 июля 2019 года.

А что в итоге?

В конце 2018 году власти отказались от идеи дозволять строить по-старому, оставив эту привилегию только в качестве исключения нескольким избранным.

К чему это может привести? К некому абсурду.Если в проекте не продана, скажем, всего одна квартира, то девелопер должен начать длительный процесс получения проектного финансирования.

Чтобы не подводить под петлю строительные компании и не довести рынок до массового банкротства застройщиков, которые вообще-то должны исполнить поручение по объему 120 млн кв. м жилья в год, Госдума и чиновники ввели некоторую формулу, кому разрешать закончить проекты по старым нормам.

Мы склоняемся к тому, что готовность объектов должна составлять порядка 30%, потому что при такой готовности и таких вложениях средств есть высокая доля вероятности, что объект будет завершён“, – сообщил министр строительства и ЖКХ Российской Федерации Владимир Якушев 14 февраля на РИФ-2019.

Позднее 18 февраля пресс-служба Минстрой сообщала, что критерии достройки еще обсуждаются в министерстве.

Ожидания vs. реальность: планируемые объемы ввода жилья заметно отличается от фактических значений

Портал ЕРЗ представляет прогноз по вводу жилья в 2019 году
https://erzrf.ru/publikacii/prognoz-portala-yerz-po-vvodu-zhilya-v-2019-godu

Анализ проектных деклараций застройщиков показывает: если все объекты, запланированные к сдаче в 2019 году, будут сданы в срок, то ввод жилья застройщиками в 2019 году составит 69,5 млн м².

Однако опыт 2016–2018 гг. показал, что ввод значительного количества домов из планируемых застройщиками к сдаче переносится на следующий год. По предварительным данным, в 2018 году доля фактически введенного застройщиками жилья от запланированного ко вводу составляет 47%.

Еще 2,2 млн м² было запланировано ко вводу в следующие годы, но было введено досрочно. Кроме того, 1,7 млн м² составил ввод жилья, выведенного в строительство в течение 2018 года.

При сохранении в 2019 году тех же тенденций по итогам года может быть введено до 36,7 млн м² жилья с опубликованными проектными декларациями, которое учитывается в базе ЕРЗ.

В 2018 году дополнительный объем ввода по данным Росстата составил 21% от объема ввода жилья с опубликованными проектными декларациями.

1) Прогнозируемый ввод жилья застройщиками квартир

Таким образом, совокупный ввод застройщиками в 2019 году может составить 44,3  млн  м², что на 1,4 млн  м² или 3,4% больше объемов 2018 года.

Учитывая, что данные ЕРЗ по вводу в 2018 году еще будут уточняться, можно ожидать объема ввода в 2019 году в диапазоне 44,0–44,6  млн  м².

2) Прогноз ввода жилья населением посредством строительства ИЖС

Если помесячный объем ввода населением в 2019 году будет сохраняться на уровне средних значений 2012—2018 годов, то за год ввод жилья населением составит 32,5  млн  м².

При сохранении объема ввода ИЖС на уровне 2018 года, за вычетом влияния дачной амнистии, за год он составит 30,4  млн  м² (-2,1 млн м² к 2018 году).

ИТОГО: прогноз ввода жилья суммарно застройщиками и населением

По итогам 2019 года совокупно ввод индустриального и индивидуального жилья может составить по оптимистичному прогнозу 77,1  млн  м² (+2,4% к 2018 году). В пессимистичном прогнозе объем ввода достигнет 74,4  млн  м² (-1,2% к 2018 году).

Как мы видим, обе цифры далеко до 120 млн м² в год по поручению Президента. Хотя до 2024-ого года еще есть время.https://erzrf.ru/publikacii/prognoz-portala-yerz-po-vvodu-zhilya-v-2019-godu

Надо прийти к цифре 120 млн м² жилья в год, но объемы ввода падают с 2015-ого года

Автор колонки в журнале “Эксперт Северо-Запад” Алексей Щукин, приводит, как минимум, три причины, почему достигнуть заявленного объема ввода жилья в России может быть затруднительно.

  • Дома сдаются с просрочкой. Резко увеличилась доля жилья, которое было вовремя сдано в эксплуатацию. Два года назад сдавалось 50% проектов, а сегодня – только 38%.
  • Переносы сроков строительства растут. В 3 раза вырос средний срок переноса ввода жилья в эксплуатацию “на следующий год“. Сегодня этот срок достиг 6,5 месяцев. Год назад рекордная просрочка была зафиксирована в Дагестане, а сегодня она наблюдается уже в 10-ти регионах.
  • Качественные изменения возводимых новостроек. Правительство призывает перейти на малоэтажное строительство, однако Россия все больше становится страной высоток: за два года высотность новых домов увеличилась с 14,7 до 16,3 этажа.

“Турбулентность, умноженная на неопределенность”, как говорит Алексей Щукин – Чего ждать в 2019 году от рынка недвижимости?

Очевидно, что тренд выполнения заявленной цели вводить ежегодно 120 млн м² нового жилья в год, сегодня кажется весьма наивным.

2019-ый год обещает стать проверкой на прочность застройщиков, когда с 1 июля начнется вторая фаза реформы строительного рынка по переходу от долевого участия к проектному финансированию с помощью эскроу-счетов.

Самые очевидные инструменты увеличить объемы ввода:

  • снизить качество постройки (читай: сделать стены еще тоньше);
  • увеличить сроки строительства за счет удорожания проектов;
  • умерить аппетиты и признать, что ну не можем, не можем мы вводить 120 млн м² жилья в год.

Хотя, кто знает. Как сказал Владимир Путин в своем послании Федеральному собранию 20 февраля 2019 года, “пессимистично настроенным и не верящим в собственные силы, лучше сразу покинуть пост”…

Может, и правда, к 2024-ому году строительная отрасль выйдет на новый уровень.

Подписывайтесь на мой Инстаграм про недвижимость и канал в Телеграм “Накопить и вложить”

Эксперты посчитали, сколько в России строят жилья в год

Ввод жилья в России – итоги 2018 года и прогноз до 2024 года

Демидова Марина. Экономист, математик. 30 лет опыта в государственной статистике. Дата: 24 апреля 2019. Время чтения 5 мин.

По официальным данным, в России строится жилья в последние 5 лет в среднем 80,9 млн м2 общей площади в год. За 2018 построено 75,7 млн кв. м, это больше миллиона квартир.

Жилищное строительство охватывает возведение домов и целых комплексов (кварталов, микрорайонов). Так решается одна из важнейших государственных задач по удовлетворению потребностей граждан в жилище.

Кризис 2008 оказал влияние на это направление строительной отрасли. Следующие два года наблюдалось снижение объемов строительства. Знаете ли вы, сколько в России строят жилья в год? За последние 5 лет в среднем по 80,9 млн кв.

метров общей площади.

Строительство жилья в России

Согласно официальным данным, жилищное строительство последние три года демонстрирует спад.

Рис. 1. Темпы роста жилищного строительства, в % к предшествующему году

За период с 2010 по 2018 годы больше всего жилья сдавалось в 2015-ом – 85,3 млн кв. м. За 2018 их было построено 75,7 млн кв. м, или 88,7% к уровню 2015-го. Более половины из них (51,4%) построено предприятиями частной формы собственности или населением за счет собственных или привлеченных средств.

Таблица 1. Ввод в действие жилых домов в РФ

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Всего построено, млн кв. м общей площади 58,4 62,3 65,7 70,5 84,2 85,3 80,2 79,2 75,7
из них населением 25,5 26,8 28,4 30,7 36,2 35,2 31,8 33,0 32,4
Количество кваpтиp, тыс. 717 786 838 929 1124 1195 1167 1139 1076

Источник: Росстат

Как показывает статистика, средняя площадь сдаваемого жилья сократилась. В 2016-ом она была 68,7 кв. м, это на 16% ниже уровня 2010 года. В 2018-ом среднее значение общей площади достигло 70,3 кв. м.

Рис. 2. Изменение среднего размера введенных квартир, кв. м

Жилищное строительство в советской и новой России

Статистика демонстрирует стремление руководства страны последовательно и целеустремленно решить проблему с нехваткой комфортных квартир для населения, увеличивая объемы и ускоряя темпы строительства. Потому масштабы возрастали неуклонно.

С развалом страны отрасли пришлось пережить институциональные преобразования. Со становлением частного сектора стали нарастать также объемы вводимого жилья.

! Как купить квартиру в новостройке.

Рис. 3. Изменение объемов ввода жилых домов по пятилеткам с 1956 г., млн кв. м

Характеристика вводимых жилых зданий

По итогам 2018 г. 46,1% составляла малоэтажная застройка – одно-трехэтажные дома. На долю многоэтажек (от 9 этажей и выше) приходится 48,5%, причем больше половины из зданий высотные (17 и более).

По сравнению с 2010-м вдвое выросла доля 17-тиэтажных строений и более, а также немного сократилась малоэтажная застройка.

Рис. 4. Изменение структуры введенных жилых домов по этажности, в % к итогу                                                                                    

При этом все больше стало строиться однокомнатных квартир. Их доля выросла с 34% в 2010 г. до 47% в 2018-м.                                

Рис. 5. Изменение видов квартир, в % от общего ввода кв. м

Что касается материалов стен, в жилищном строительстве 2018 года меньше стало домов кирпичных, деревянных и панельных. Зато практически вдвое больше стало вводиться монолитных зданий, а в 3,4 раза – из прочих материалов.

Рис. 6. Изменение структуры жилых домов по материалам стен, в % от общего ввода кв. м

На конец 2018-го в РФ оставалось 7,9 тыс. домов, незавершенных строительством (не считая тех, что строились населением). Их общая площадь 52,9 млн кв. м.

Ввод в действие домов в 2019 году

За два месяца текущего 2019 г. введено в действие 9,2 млн кв. м жилых помещений:

  • в январе – 4,2 млн;
  • в феврале – 5,0 млн.

Это 123,1 тыс. новых квартир. На долю индивидуальных жилищных строений в январе-феврале 2019-го приходится 51,8% от общего объема жилья, или 4,8 млн кв. м.

Важно! Познакомьтесь с новыми правилами долевого строительства.                              

Единый Реестр Застройщиков прогнозирует объем ввода жилья на 2019 год не более 77,1 млн кв. м, из которых 32,5 млн – ИЖС.

Рис. 7. Прогноз ЕРЗ до 2024 г.

«Никто не отменяет задачу по строительству по 120 млн кв. м в год» (Владимир Якушев, министр строительства и ЖКХ России). 

При этом ведомство, возглавляемое Якушевым, ожидает дальнейшего снижения темпов возведения многоквартирных домов. причина – новая система работы в отрасли, которая заключается в замене долевого строительства проектным финансированием.

Об изменении в финансировании жилищного строительства и многом другом в видеосюжете:

Поделиться:
Нет комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.